Domani, mercoledì 9 settembre, la Commissione europea presenterà un pacchetto legislativo che dà ai governi locali nuovi poteri per limitare gli affitti turistici e controllare le compravendite in aree dove l’abitazione è diventata sproporzionatamente costosa. La mossa punta a fermare l’escalation dei prezzi nelle città, ma solleva questioni pratiche e legali che influenzeranno proprietari, turisti e chi cerca casa.
Cosa contiene la proposta
Il testo, guidato dal commissario Dan Jørgensen, propone un regolamento — quindi applicabile direttamente in tutti gli Stati membri — con strumenti per i livelli locali di governo. Le misure principali previste nei documenti di lavoro circolati includono:
- facoltà per sindaci e autorità regionali di vietare o limitare gli affitti brevi nelle zone più critiche;
- possibilità di impedire l’acquisto di un immobile se non destinato a prima casa o a locazione a lungo termine;
- criteri oggettivi per identificare le aree dove intervenire, basati su rapporti tra prezzi e redditi e su trend temporali.
Perché è significativo che sia un regolamento
Un regolamento europeo entra automaticamente in vigore nello stesso modo in tutti i Paesi dell’Unione, senza dover essere recepito con una legge nazionale. Questo passaggio è centrale perché darebbe validità piena alle misure già tentate da numerose città europee che in passato si sono scontrate con ricorsi e contenziosi nazionali.
Il testo che circola è ancora una bozza: dovrà passare al Consiglio e al Parlamento europeo, che possono modificarlo prima dell’adozione definitiva.
Come vengono individuate le «aree sotto stress abitativo»
La proposta definisce parametri stringenti per decidere dove applicare le limitazioni. In sostanza, un’area rientra nella categoria se:
- il prezzo medio di vendita delle abitazioni è almeno otto volte il reddito annuo medio dei residenti;
- il rapporto prezzo/reddito è peggiorato nel decennio precedente;
- non è previsto un miglioramento del rapporto nei tre anni successivi, considerando domanda di acquisto e dinamiche demografiche.
Queste soglie puntano a evitare interventi temporanei o localizzati senza una base statistica chiara.
Implicazioni pratiche e numeri chiave
La Commissione giustifica il pacchetto con l’aumento generalizzato dei prezzi: tra il 2015 e il 2025 il valore delle abitazioni nell’UE sarebbe salito del 64,9%, mentre gli affitti solo del 21,8%. Nel 2024 quasi il 10% degli abitanti urbani dedicava oltre il 40% del reddito disponibile alle spese per la casa.
L’articolo 5 del regolamento è tra i più discussi perché autorizza gli enti locali non solo a restringere gli affitti turistici ma anche a limitare gli acquisti speculativi, con effetti diretti sul mercato immobiliare e sull’offerta di alloggi disponibili per residenti.
Limiti della soluzione e ostacoli strutturali
La Commissione stessa avverte però che contenere gli affitti brevi e le seconde case non è una cura sufficiente: il deficit abitativo richiede la costruzione di nuove unità abitative in misura molto più ampia. Stime preliminari segnalano la necessità di oltre 2 milioni di nuove abitazioni ogni anno nell’UE.
I principali vincoli alla produzione di nuove case restano concreti:
- costi di costruzione elevati;
- prezzi dei terreni e spese di riqualificazione onerose;
- iter di autorizzazione lungo e complesso.
Senze interventi che affrontino anche questi fattori strutturali, le restrizioni su affitti e acquisti rischiano di ridurre alcuni fenomeni speculativi senza però risolvere la carenza complessiva di abitazioni.
Cosa succede adesso
Il pacchetto verrà formalmente presentato domani; nelle prossime settimane Consiglio e Parlamento avvieranno l’esame politico e legislativo. Le misure potrebbero essere cambiate, mitigate o ampliate durante i negoziati.
Per chi compra, affitta o gestisce immobili, il passaggio a regolamento europeo significa maggiore certezza giuridica ma anche un possibile cambiamento delle condizioni di mercato a breve e medio termine: la fase che segue la pubblicazione del testo sarà determinante per capire come e dove verranno applicate le nuove regole.
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